Produtor rural analisando Notificação Premonitória em Contrato de Arrendamento Rural
10 de novembro de 2021

Notificação Premonitória em Contrato de Arrendamento Rural

Você já ouviu falar em Notificação Premonitória?

Aqui em nosso blog, eu já te contei sobre o direito de preferência do arrendatário na compra do imóvel rural arrendado.

Também já te disse tudo o que você precisa saber sobre o contrato de arrendamento rural.

E nessas duas ocasiões eu citei e falei um pouco sobre a chamada Notificação Premonitória.

Então, hoje venho aqui justamente discorrer apenas a respeito desse tipo de notificação extrajudicial.

E também te falar das consequências de não prestar atenção nela!

1. O que é a Notificação Premonitória?

De acordo com o Estatuto da Terra, o contrato de arrendamento rural pode ser renovado automaticamente.

Para evitar essa renovação, o arrendador deve fazer, em até 6 (seis) meses antes do fim do contrato, uma notificação extrajudicial, a chamada Notificação Premonitória, e enviá-la ao arrendatário.

A finalidade desse tipo de notificação é informar a intenção de retomar a terra, numa das hipóteses que eu vou te falar no próximo tópico.

2. Para que serve a Notificação Premonitória?

A notificação premonitória pode ser usada para:

  • Anunciar a cessão da terra para outras pessoas, sendo que neste caso deve-se apresentar ao arrendatário as propostas mais vantajosas de terceiros;
  • Apresentar ao arrendatário proposta de compra e venda do imóvel rural;
  • Anunciar o seu desejo de retomar o imóvel para si, para cultivo direto e pessoal, ou pelos seus descendentes, dentro das previsões legais.

Caso não haja nenhuma dessas intenções, o arrendador permite que o contrato seja renovado automaticamente, se assim quiser o arrendatário!

3. Qual o prazo para envio da Notificação Premonitória?

Nos termos do art. 95, IV e V do Estatuto da Terra:

O arrendador deve enviar a Notificação Premonitória em até 6 (seis) meses antes do fim do contrato, para avisar o arrendatário de propostas de terceiros pelo uso da terra.
Nesse cenário, o arrendatário tem os 30 (trinta) dias seguintes para fazer uma nova proposta.
Ou, ainda, desistir de renovar o contrato.
Uma vez que o arrendatário queira desistir da renovação, ele terá que se manifestar em até 30 (trinta) dias após o término do seu prazo.
No entanto, se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário enviar notificação premonitória para declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou pelos seus descendentes, o arrendatário não terá esses direitos.

Falarei a respeito do não-cumprimento dos prazos mais adiante!

4. Como pode ser enviada a Notificação Premonitória?

De acordo com o Artigo 22 do Decreto nº 59.566, § 3º, o comunicado pode ser feito tanto por meio judicial, quanto por uma notificação extrajudicial.

As notificações, desistência ou proposta, devem ser feitas via carta por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel.

Ou, ainda, por requerimento judicial.

Quando judicial, deverá ser proposta a ação de notificação nos termos do Código de Processo Civil, na comarca onde está situado o imóvel.

Situando o imóvel em mais de uma comarca, deve-se aplicar o foro subsidiário da prevenção, isto é, pode ser proposta em qualquer comarca e ficará prevento aquele juízo de direito da comarca em que primeiro foi feita a citação válida.

Há, no entanto, o entendimento de certos tribunais de que basta que seja possível comprovar o recebimento da notificação extrajudicial pelo arrendatário para que esta seja válida.

Sendo assim, ela poderia ser enviada por meio do Cartório de Títulos e Documentos, ou até mesmo por meio de uma carta com AR (aviso de recebimento), por exemplo.

Entretanto, é recomendado que se siga as disposições do Decreto nº 59.566 para evitar quaisquer problemas na Justiça.

E que, ao optar pela notificação extrajudicial, a envie, preferencialmente, por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

4.1. Sobre o recebimento da carta pelo arrendatário

Segundo jurisprudência do TJMG, no caso de notificação enviada por correio para o endereço do arrendatário, cujo endereço foi indicado por este, basta a entrega da notificação a alguém que resida ou trabalhe nesse endereço.

A não ser que o arrendatário prove que não mais residia ou trabalhava no endereço, e que esse fato era do conhecimento do arrendador, caracterizando, assim, a má-fé deste.

5. E se o arrendador não cumprir o prazo previsto em lei?

Caso o arrendador não envie a Notificação Premonitória dentro dos prazos estabelecidos por lei, ocorrerá o chamado reflexo da intempestividade.

Isso significa que, caso o arrendatário seja notificado da retomada do imóvel pelo arrendador apenas 4 (quatro) meses antes do vencimento do contrato, por exemplo, ela não terá efeito legal, uma vez que o prazo da lei é de 6 (seis) meses.

E o arrendatário possuirá, assim, uma série de direitos.

No caso da retomada para si ou seus descendentes, o arrendatário que não foi avisado dentro do prazo pode optar por renovar o contrato automaticamente, caso deseje.

O mesmo ocorre no caso da proposta de terceiro pelo uso da terra!

Já na hipótese de venda do imóvel para terceiro, o locatário tem 6 (seis) meses, a partir da transcrição da venda no Registro de Imóveis, para requerer o imóvel para si!

E, ainda, pagando o valor que consta na Escritura Pública de Compra e Venda.

Para saber mais sobre o direito de preferência na compra do imóvel rural, confira nosso post dedicado ao assunto!

6. Não consegui pagar o valor oferecido por terceiro, mas descobri que o novo arrendatário paga valor abaixo daquele que consta na notificação, o que posso fazer?

Nesse caso, você pode ajuizar uma Ação Anulatória com Pedido de Imissão na Posse.

A finalidade desta ação é a de retomar o arrendamento e pleitear também as perdas e danos que você tenha sofrido.

Dessa forma, você deve comprovar na Justiça que o novo arrendatário paga valor abaixo daquele que consta na notificação.

O Juízo, então, irá determinar que a notificação não teve efeito legal, e que você pode, assim, retomar o arrendamento!

Ainda, você pode comprovar algum dano material, ou moral, se for o caso, que tenha sofrido em decorrência da saída irregular do arrendamento, e será indenizado por isso.

7. E se o arrendador não me notificar sobre a compra e venda do imóvel rural?

O art. 92, § 4°, do Estatuto da Terra prevê que, caso você, arrendatário, não seja notificado, você pode haver, para si, o imóvel arrendado.

Para isso, você deve entrar com uma ação de adjudicação compulsória.

Entrando com essa ação, o locatário do imóvel deve depositar o preço do imóvel, no prazo de seis meses, a contar do ato de alienação, isto é, a venda, no Registro de Imóveis.

O preço a ser depositado pelo arrendatário, neste caso, é o consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório!

É interessante notar que, caso a venda tenha sido realizada durante o prazo do arrendamento, você pode exercer o seu direito de preferência mesmo que ela seja registrada após a desocupação do imóvel.

Isso porque o prazo se inicia com a transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

8. Se o arrendador vender o imóvel por valor menor do que aquele que consta na notificação, o que posso fazer?

O arrendador só pode vender o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao arrendatário.

Ou seja, ele não pode, nos termos do artigo 92 do Estatuto da Terra, vender o imóvel por um valor menor.

Se a venda já aconteceu, ocorre o mesmo que te expliquei quanto ao arrendador que não notificou o arrendatário.

O arrendatário pode, então, requerer o imóvel para si, pagando o valor que consta na escritura.

9. Conclusão

Portanto, você viu que a Notificação Premonitória é muito importante nos contratos de Arrendamento Rural, tanto para a segurança do arrendatário, quanto para o arrendador.

E também deixei clara a necessidade de observar e cumprir com os prazos previstos em Lei, para que a notificação tenha validade e atinja os seus objetivos!

Se você conhece alguém que precisa de ajuda quanto a esse assunto, não deixe de compartilhar nosso conteúdo com ele!

E se ficou alguma dúvida, ou caso você queira um modelo de Notificação Premonitória, nossos advogados agraristas estão disponíveis para contato.

Lembrando que você também pode conferir tudo sobre o contrato de Arrendamento Rural neste outro artigo aqui do nosso blog.

E, ainda, quanto ao direito de preferência do arrendatário na compra do imóvel arrendado.

Até a próxima!

Conteúdo produzido por Miguel Fiorini Fernandes Dutra e Jaite Corrêa Nobre Júnior, integrantes do escritório Nobre & Cruvinel – Sociedade de Advogados.

Jaite Corrêa Nobre Júnior

  • Advogado graduado em Direito pela Universidade Estadual de Londrina - UEL.
  • Pós-graduado em Direito do Agronegócio pelo Instituto de Ensino e Pesquisa - INSPER, São Paulo.
  • Pós-graduado em Direito Empresarial pela Universidade Estadual de Londrina - UEL.
  • Aluno especial do Mestrado em Direito Negocial pela Universidade Estadual de Londrina - UEL.
  • Membro da Ordem dos Advogados do Brasil – Secções Paraná (OAB-PR 55.446) e Goiás (OAB-GO 56.214).