Você já ouviu falar em Notificação Premonitória?

Aqui em nosso blog, eu já te contei sobre o direito de preferência do arrendatário na compra do imóvel rural arrendado.

Também já te disse tudo o que você precisa saber sobre o contrato de arrendamento rural.

E nessas duas ocasiões eu citei e falei um pouco sobre a chamada Notificação Premonitória.

Então, hoje venho aqui justamente discorrer apenas a respeito desse tipo de notificação extrajudicial.

E também te falar das consequências de não prestar atenção nela!

1. O que é a Notificação Premonitória?

De acordo com o Estatuto da Terra, o contrato de arrendamento rural pode ser renovado automaticamente.

Para evitar essa renovação, o arrendador deve fazer, em até 6 (seis) meses antes do fim do contrato, uma notificação extrajudicial, a chamada Notificação Premonitória, e enviá-la ao arrendatário.

A finalidade desse tipo de notificação é informar a intenção de retomar a terra, numa das hipóteses que eu vou te falar no próximo tópico.

2. Para que serve a Notificação Premonitória?

A notificação premonitória pode ser usada para:

• Anunciar a cessão da terra para outras pessoas, sendo que neste caso deve-se apresentar ao arrendatário as propostas mais vantajosas de terceiros;
• Apresentar ao arrendatário proposta de compra e venda do imóvel rural;
• Anunciar o seu desejo de retomar o imóvel para si, para cultivo direto e pessoal, ou pelos seus descendentes, dentro das previsões legais.

Caso não haja nenhuma dessas intenções, o arrendador permite que o contrato seja renovado automaticamente, se assim quiser o arrendatário!

3. Qual o prazo para envio da Notificação Premonitória?

Nos termos do art. 95, IV e V do Estatuto da Terra:

Falarei a respeito do não cumprimento dos prazos mais adiante!

4. Como pode ser enviada a Notificação Premonitória?

De acordo com o Artigo 22 do Decreto nº 59.566, § 3º, o comunicado pode ser feito tanto por meio judicial, quanto por uma notificação extrajudicial.

As notificações, desistência ou proposta, devem ser feitas por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel.

Ou, ainda, por requerimento judicial.

Quando judicial, deverá ser proposta a ação de notificação nos termos do Código de Processo Civil, na comarca onde está situado o imóvel.

Se o imóvel estiver situado em mais de uma comarca, deve-se aplicar o foro subsidiário da prevenção, isto é, pode ser proposta em qualquer comarca e ficará prevento aquele juízo de direito da comarca em que primeiro foi feita a citação válida.

Há, no entanto, o entendimento de certos tribunais de que basta que seja possível comprovar o recebimento da notificação extrajudicial pelo arrendatário para que esta seja válida.

Sendo assim, ela poderia ser enviada por meio do Cartório de Títulos e Documentos, ou até mesmo por meio de uma carta com AR (aviso de recebimento), por exemplo.

Entretanto, é recomendado que se siga as disposições do Decreto nº 59.566 para evitar quaisquer problemas na Justiça.

E que, ao optar pela notificação extrajudicial, a envie, preferencialmente, por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

4.1. Sobre o recebimento da carta pelo arrendatário

Segundo jurisprudência do TJMG, no caso de notificação enviada por correio para o endereço do arrendatário, cujo endereço foi indicado por este, basta a entrega da notificação a alguém que resida ou trabalhe nesse endereço.

A não ser que o arrendatário prove que não mais residia ou trabalhava no endereço, e que esse fato era do conhecimento do arrendador, caracterizando, assim, a má-fé deste.

5. E se o arrendador não cumprir o prazo previsto em lei?

Caso o arrendador não envie a Notificação Premonitória dentro dos prazos estabelecidos por lei, ocorrerá o chamado reflexo da intempestividade.

Isso significa que, caso o arrendatário seja notificado da retomada do imóvel pelo arrendador apenas 4 (quatro) meses antes do vencimento do contrato, por exemplo, ela não terá efeito legal, uma vez que o prazo da lei é de 6 (seis) meses.

E o arrendatário possuirá, assim, uma série de direitos.

No caso da retomada para si ou seus descendentes, o arrendatário que não foi avisado dentro do prazo pode optar por renovar o contrato automaticamente, caso deseje.

O mesmo ocorre no caso da proposta de terceiro pelo uso da terra!

Já na hipótese de venda do imóvel para terceiro, o locatário tem 6 (seis) meses, a partir da transcrição da venda no Registro de Imóveis, para requerer o imóvel para si!

E, ainda, pagando o valor que consta na Escritura Pública de Compra e Venda.

Para saber mais sobre o direito de preferência na compra do imóvel rural, confira nosso post dedicado ao assunto!

6. Não consegui pagar o valor oferecido por terceiro, mas descobri que o novo arrendatário paga valor abaixo daquele que consta na notificação, o que posso fazer?

Nesse caso, você pode ajuizar uma Ação Anulatória com Pedido de Imissão na Posse.

A finalidade desta ação é a de retomar o arrendamento e pleitear também as perdas e danos que você tenha sofrido.

Dessa forma, você deve comprovar na Justiça que o novo arrendatário paga valor abaixo daquele que consta na notificação.

O Juízo, então, irá determinar que a notificação não teve efeito legal, e que você pode, assim, retomar o arrendamento!

Ainda, você pode comprovar algum dano material, ou moral, se for o caso, que tenha sofrido em decorrência da saída irregular do arrendamento, e será indenizado por isso.

7. E se o arrendador não me notificar sobre a compra e venda do imóvel rural?

O art. 92, § 4°, do Estatuto da Terra prevê que, caso você, arrendatário, não seja notificado, você pode haver, para si, o imóvel arrendado.

Para isso, você deve entrar com uma ação de adjudicação compulsória.

Entrando com essa ação, o locatário do imóvel deve depositar o preço do imóvel, no prazo de seis meses, a contar do ato de alienação, isto é, a venda, no Registro de Imóveis.

O preço a ser depositado pelo arrendatário, neste caso, é o consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório!

É interessante notar que, caso a venda tenha sido realizada durante o prazo do arrendamento, você pode exercer o seu direito de preferência mesmo que ela seja registrada após a desocupação do imóvel.

Isso porque o prazo se inicia com a transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

8. Se o arrendador vender o imóvel por valor menor do que aquele que consta na notificação, o que posso fazer?

O arrendador só pode vender o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao arrendatário.

Ou seja, ele não pode, nos termos do artigo 92 do Estatuto da Terra, vender o imóvel por um valor menor.

Se a venda já aconteceu, ocorre o mesmo que te expliquei quanto ao arrendador que não notificou o arrendatário.

O arrendatário pode, então, requerer o imóvel para si, pagando o valor que consta na escritura.

9. Conclusão

Portanto, você viu que a Notificação Premonitória é muito importante nos contratos de Arrendamento Rural, tanto para a segurança do arrendatário, quanto para o arrendador.

E também deixei clara a necessidade de observar e cumprir com os prazos previstos em Lei, para que a notificação tenha validade e atinja os seus objetivos!

Se você conhece alguém que precisa de ajuda quanto a esse assunto, não deixe de compartilhar nosso conteúdo com ele!

E se ficou alguma dúvida, ou caso você queira um modelo de Notificação Premonitória, nossos advogados agraristas estão disponíveis para contato.

Lembrando que você também pode conferir tudo sobre o contrato de Arrendamento Rural neste outro artigo aqui do nosso blog.

E, ainda, quanto ao direito de preferência do arrendatário na compra do imóvel arrendado.

Até a próxima!

Conteúdo produzido por Miguel Fiorini Fernandes Dutra e Jaite Corrêa Nobre Júnior, integrantes do escritório Nobre & Cruvinel – Sociedade de Advogados.