Na semana passada eu escrevi outro artigo para o blog da Nobre & Cruvinel, no qual falei tudo o que você precisa saber sobre o Contrato de Arrendamento Rural.
Mas você sabia que no arrendamento rural o arrendatário tem direito de preferência em caso de alienação do imóvel?
Isso significa que o arrendatário, isto é, o locatário do imóvel rural, deve ser o primeiro a ser comunicado quanto à intenção do arrendador de vendê-lo, para, se assim quiser, exercer a compra ele mesmo!
Quer saber mais? Então fica comigo nesse post que eu vou te explicar tudo a respeito desse direito que você pode possuir e não estava sabendo!
1. O que é o direito de preferência?
O direito de preferência do arrendatário na compra do imóvel rural arrendado é garantido pelo Estatuto da Terra, em seu artigo 92.
Esse artigo determina, entre outros fatores, que, em caso de venda do imóvel arrendado, o arrendatário deve ser notificado pelo arrendador, para que possa optar por comprá-lo, em igualdade de condições, se assim desejar.
2. Como o arrendatário deve ser comunicado pelo arrendador?
De acordo com o Estatuto da Terra, o arrendador, ao manifestar a sua vontade de vender o imóvel rural arrendado, deve comunicar o arrendatário por meio de uma notificação.
Entretanto, o texto da lei não exige uma forma específica de se notificar!
É necessário, porém, que seja possível comprovar o recebimento dessa notificação pelo arrendatário.
Sendo assim, o comunicado pode ser feito tanto por meio de uma notificação judicial, quanto por uma notificação extrajudicial.
Por exemplo, por oficial de cartório, ou até mesmo por meio de uma carta com aviso de recebimento.
3. Qual o prazo para exercer o direito de preferência?
Uma vez que o arrendatário for notificado da venda do imóvel arrendado, ele terá o prazo de 30 dias para exercer o seu direito de preferência da compra!
O prazo é contado a partir da notificação.
A falta de manifestação do arrendatário dentro do prazo, porém, gera a presunção de que ele não se interessou pela aquisição do imóvel.
Nesse caso, passado o prazo de 30 dias, o proprietário poderá vendê-lo a terceiro, nas mesmas condições oferecidas ao arrendatário.
Ainda, caso o arrendatário exerça o seu direito de preferência, ele não pode voltar atrás e revogar sua declaração de vontade.
Se o arrendador perder uma venda, em razão da declaração, seguida de desistência, o arrendatário pode, inclusive, responder por perdas e danos!
4. Não fui notificado para exercer meu direito de preferência, qual medida posso tomar? Qual o prazo?
O Estatuto da Terra prevê que, caso você, arrendatário, não seja notificado, você pode entrar com uma ação de adjudicação compulsória, ou seja, você consegue requerer o imóvel para si.
É interessante notar que, caso a venda tenha sido realizada durante o prazo do arrendamento, você pode exercer o seu direito de preferência mesmo que ela seja registrada após a desocupação do imóvel, uma vez que o prazo se inicia com a transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
5. Não exerci meu direito de preferência e ainda tenho tempo de contrato, o novo dono pode pedir a retomada imediata do imóvel rural?
Não!
No caso da venda do imóvel rural arrendado, o comprador é obrigado a respeitar o contrato de arrendamento rural, ou seja, até o seu término!
6. O dono do imóvel pode vender o imóvel rural para terceiros por valor menor do que aquele oferecido ao arrendatário?
Também não!
Como eu te mostrei anteriormente, se o arrendatário não manifestar interesse em adquirir o imóvel, no prazo de 30 dias, o proprietário poderá vendê-lo para terceiros.
Porém, vendê-lo nas mesmas condições oferecidas ao arrendatário.
O arrendador não pode então, nos termos do artigo 92 do Estatuto da Terra, vender o imóvel por um valor menor!
Por outro lado, se a venda já aconteceu, ocorre o mesmo que te expliquei quanto ao dono que não notificou o locatário.
O arrendatário pode requerer o imóvel para si, pagando o valor que consta na escritura. Vou te falar mais sobre isso no próximo tópico.
7. Não exerci o direito de preferência devido ao preço, mas descobri que o valor que consta na escritura pública de compra e venda está menor do que me foi oferecido, o que posso fazer?
Havendo registro de escritura pública com valor inferior ao oferecido ao arrendatário, ele tem direito exercer a compra do imóvel.
Nesse caso, pagando o valor consignado na escritura.
Mesmo que tenha sido devidamente notificado da venda do imóvel rural, e optado por não exercer a preferência na compra, o arrendatário tem esse direito, garantido pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil.
Você pode entrar com uma ação anulatória de escritura pública de compra e venda, na qual se comprovaria um negócio jurídico simulado, do qual trata o artigo 167 do Código Civil, e a falta de boa-fé objetiva, prevista no artigo 422 da mesma lei.
7.1. O negócio jurídico simulado
Ocorreu uma simulação, uma vez que houve declaração falsa do valor do imóvel, e a tentativa de firmar o negócio jurídico com uma cláusula não verdadeira: o valor do imóvel em questão.
Os participantes da escritura não podem se beneficiar dessa simulação, uma vez que, de acordo com o Código Civil brasileiro, o negócio jurídico simulado é nulo.
7.2. O princípio da boa-fé objetiva
O princípio da boa-fé objetiva também não foi respeitado, já que o imóvel lhe foi oferecido por valor incompatível com a escritura pública.
De acordo com o Código Civil, em seu artigo 215, a escritura pública é documento dotado de fé pública, havendo então a presunção de veracidade dos fatos que nela constam, como o valor do imóvel.
Após depositar o valor que consta na escritura e realizar o pedido de manutenção de posse da terra, o arrendatário pode, enfim, exercer a compra do imóvel rural.
Dessa forma, uma transação em que o dono da terra e o comprador ajustam em declarar um valor menor que o valor de fato, na escritura pública de compra e venda, abre a possibilidade para o arrendatário anular a venda e adquirir o imóvel.
Vale ressaltar que, caso seja realizada a compra, por terceiro, pelo mesmo valor que constava na notificação entregue ao arrendatário, este pode adquirir o imóvel por valor ainda menor que o transacionado, caso conste na escritura pública.
8. Conclusão
Vamos para uma rápida recapitulação.
O Estatuto da Terra concede proteção ao arrendatário, que tem direito de preferência em caso de venda do imóvel arrendado.
O arrendatário deve ser notificado da venda e tem 30 dias para exercer o seu direito.
Caso não seja notificado, o arrendatário tem 6 meses, a partir da transcrição da venda no Registro de Imóveis, para requisitar o imóvel.
E ainda, pagando o valor que consta na escritura pública.
Enfim, havendo registro de escritura pública com valor inferior ao oferecido, o arrendatário ainda pode exercer o seu direito de preferência na compra do imóvel.
Ele deve pagar o valor consignado na escritura, mesmo que tenha sido notificado e optado por não exercer a preferência na compra.
Espero que esse conteúdo te ajude com as questões de seu arrendamento!
Lembrando que você também pode conferir tudo sobre o contrato de Arrendamento Rural neste outro artigo aqui do blog.
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E se ficou alguma dúvida, nossos advogados especializados em Direito Agrário estão disponíveis para contato.
Até a próxima!
Conteúdo produzido por Miguel Fiorini Fernandes Dutra e Jaite Corrêa Nobre Júnior, integrantes do escritório Nobre & Cruvinel – Sociedade de Advogados.
